新房你来挑 旧房我帮卖
“以旧换新”是当下全网热词。家电、家居、汽 车等耐用品的“以旧换新”行动正在全国各地迎来新一轮热潮。
最近，漳州的家庭住房也能“以旧换新”了。截至记者采访时，漳州已有13名业主签订“以旧换新”新房预购买协议，其中6套旧房已完成住房转移手续，进入收房程序。通过家庭住房“以旧换新”活动，漳州将推动一、二手房联动，提升楼市活跃度。
旧房怎样评估？新房如何置换？交易全程是否有保障？记者对此进行了采访。
为什么要以旧换新？
与家电、家居等消费品的“以旧换新”出发点有所不同，家庭住房的“以旧换新”首先是为了多渠道筹集保障性住房房源，其次才是促消费。
漳州市区现有公租房房源十分有限，数据显示，仅芗城区通过公租房审核，正在轮候等待的家庭就有超2000户，另有将近5000户家庭正在申请审核中。
“老旧小区无物业，想改善现有居住环境。”“旧房比较破旧，想换新房。”“原先小户型不够住，想换一套大户型。”……从漳州市区房屋中介的二手房交易记录来看，现有住房的老、破、小是业主卖房的主要原因，也是卖房梗阻。
一边是“老破小”愁卖，一边是无房市民愁住，如何有效释放存量，既满足新增刚性需求，又能激发市场活力？
位于西院湖生态园片区的新房地产项目郑文典 摄
5月8日，漳州市住建局、市财政局、市国资委联合印发《漳州市区家庭住房“以旧换新”实施方案》（以下简称《方案》），建立一、二手房市场梯度消费和联动效应，支持家庭住房“以小换大”“以旧换新”。
本次收购的旧房房源由漳龙、城投两大国企下属公司运营管理，“以旧换新”时间为2024年6月1日至12月31日。
存量住房产权人通过平台申请“以旧换新”后，与运营主体签订《“以旧换新”存量住房预购买协议书》。假如在签约后60天内旧房没有成功卖掉，运营主体会按照评估价的90%收购房子，等待公租房的无房市民可以申请租住。
根据《方案》，“以旧换新”政策主要是为家庭提供一个换房的机会。简单来说，就是在规定的时限和特定区域范围内，房主可以通过专门的平台出售他们的旧房，随后由本人、配偶或子女在芗城区、龙文区、高新区等区域内购买新的商品住房。
旧房换新房如何操作？
6月初，家住芗城区工人新村的郭大爷筹划着为儿子购置一套其单位附近的新房，方便其上下班。郭大爷作为存量住房产权人，找到“以旧换新”服务处。
按照规定，郭大爷提交了旧房的材料，房子面积约64平方米。为了确定房子的价值，郭大爷通过随机抽取选定了一家评估机构。评估结果显示，这套位于8楼的房子南北通透，采光好，交通便利，但没有物业管理和电梯。最终，这套房子按“一编一审”方式，评估价确定为43.96万元。评估通过漳州市租售一体化平台核验后，郭大爷的旧房顺利挂牌出售。
根据“以旧换新”方案和协议，存量住房产权人可以在60天内自行选择中意的新房，提交《预购买协议书》等材料后，开发商锁定房源60天，确保新房在这段时间内不会被别人买走。
市民在“以旧换新”服务处引导台咨询相关事宜。
很快，郭大爷和家人相中了龙文区锦绣碧湖小区的一套137平方米的新房。随后，郭大爷果断签下认购协议，并支付定金，成功锁定了这套房源。
新房有了着落，可郭大爷的旧房挂牌出售仍是无人问津，怎么办？
“按照《方案》，协议签订后60天内，郭大爷的旧房还没卖出去，运营主体会按照评估价下调10%来购买，并为其办理过户手续。”漳州市房产交易中心综合科科长严艺娟解释，交易资金受到监管，并且会按照协议约定，用于支付已经签订的新房购房款。
郭大爷的旧房最终以39.56万元（评估价下调10%）的价格，由运营主体漳州安居智家住房开发有限公司完成购买。根据新房房价测算，这笔钱款足以作为郭大爷购买新房的首付款。
以旧换新划算吗？
选择“以旧换新”，为何比自行卖出旧房再购买新房来得划算？
在前期市场调研时，工作人员发现当前二手房交易市场挂牌量大、供大于求，许多旧房就算长期低价挂牌，仍然卖不动，特别是房龄15年及以上的房子。
“为解决‘房龄’梗阻，《方案》特别提到，2009年12月31日（含）前完成竣工验收备案，实际房龄为15年及以上的旧房，由国企兜底购入，在手续齐全后，重新装修作为保障性房源，提供给无房居民使用，使闲置房不再‘闲’。”漳州市住建局房地产市场监管科科长郭宇宁说，卖旧房有保障，不存在旧房滞销情况，给予二手房业主安全感。其中还节约了交易成本，一是国企兜底购入省去二手房中介费，二是入驻“以旧换新”平台的中介机构和估价机构均统一收费标准，费用透明且低于市场价。
如何确保旧房评估价的公平、公正？
“价格评估、评审机构均为随机抽取，且抽取过程全程视频记录保存。每周开展受理前，由评估评审组人员从二级以上评估机构中随机抽取一家作为当周的评审机构，并把剩余的评估机构随机排序、编号，供申请人抽取。”运营主体相关负责人说。
业主在建设银行漳州东城支行窗口签订资金监管协议。
在“换新”环节，漳州市征集了芗城、龙文、高新区的27家房地产企业，将它们的房源纳入“以旧换新”平台房源库。“购房价格透明，几乎涵盖了所有的地产项目。”郭宇宁说，开发商为每套房子设定了一个最高限价，严格遵循“一房一价”原则，这个最高限价不会超过房屋的预售或现售备案价格，同时也不能高于该项目近6个月的成交均价。《方案》还鼓励平台上的开发商为购房者提供额外优惠。
目前，家庭住房“以旧换新”仍在进行中，许多群众打电话咨询。“评估旧房的面积和年限能否放宽”“新房的优惠和补贴力度能否加大”成为群众关注的问题。有关部门表示，下一步，他们将进一步建立新旧市场联动机制，优化“以旧换新”服务流程，满足居民改善性住房置换需求。
来源：福建日报 记者：杜正蓝 通讯员 李友力 郑文典
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责编：漳州楼市情报 整合编辑
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